首页 > 新闻中心 > 公司新闻
新闻中心NEWS
火狐体育唯一官网contact
24小时服务电话
0598-8583101
服务邮箱
fjyjjt@163.com
土地开发本钱及二级开发经济_r_n效益评9
时间:2022-09-17 09:17:23 来源:火狐体育唯一官网

  田村山住所及配套项目地处海淀区田村,规划四至为:北至北 京环保机械厂,南邻规划老山北路,西侧为现状铁路,东至田村山水 厂东路,总占地 14.4967 公顷,悉数为国有土地,规划制作用地约 4.64 公顷。现状有国有企业 2 个(金隅沙石厂、瑞博构件厂) ,总建 筑面积 16704.48 平方米;居民户 277 户。依据《一般丈量效果陈述 书》 [2006 普测 0153] ,现状用地状况见下表:

  项目名称 前期费用 征地补偿费 拆迁补偿费 企业拆迁补偿费 金隅沙石厂 瑞博构件厂 住所拆迁补偿 拆迁点评、服务费 撤除及渣土清运费 市政根底设备制作费 非经营性配套设备制作费 不行预见费 财政费用 管理费用 小计 土地一级开发出资报答额 两税一费 算计

  注:1、前期费用见附表一:前期费用明细表 2、拆迁补偿费明细见附表二:拆迁补偿明细表; 3、市政根底设备制作费见附表三:市政根底设备明细表; 4、不行预见费按表 1~5 项之和的 8%计取; 5、财政费用按表 1~5 项之和为基数,按一年期借款利率核算; 6、管理费用按表 1~5 项之和的 3%计取; 7、土地一级开发出资报答额以表 1~8 项之和的 8%计取; 8、两税一费按以表 1~8 项之和为基数,公式为(1~8 项之和) ×5.5%÷(1-5.5%) 。

  本陈述依据在充分考虑采光、停车位、人防等要求规划的经济技 术目标、修建规范等进行预算。在公司相关部分及延聘组织市场调研 的根底上,结合项目总出资进行点评。 本项目规划制作用地面积为 46422 平方米, 总修建面积为 158000 平方米, 其间地上修建面积为 116000 平方米, 地下修建面积为 42000 平方米,详细分用处修建面积、出售价格、建安工程费用取费规范如 下:

  本项目估计将于 2008 年末,2009 年头开工制作,2010 年 12 月 工程竣工并交付使用,制作周期约为 24 个月。依照开始承认的施工 进展组织及相关政府部分规则, 承认项目分年度资金投入计划组织如 下:

  目自有资金 39036 万元, 占出资总额的 38.89%; 出售收入再投入 41331 万元,占出资总额的 41.18%;银行借款 20000 万元,占出资总额 19.93%。 开发企业估计投入本项目自有资金 140000 万元,首要用于付出 项目部分土地费用并供给项目启动资金。 项目出售收入再投入金额为 41331 万元,估计本项目出售完结 后,将获得出售收入 126321 万元,再投入资金占比为 32.71%。 金融组织借款额估计为 20000 万元, 在开发企业付出本项目悉数 土地费用 39036 万元后,已投入项目资金占比将到达 38.89%,契合 金融组织出资总额到达 35%以上的发放借款要求。在本项目获得“四 证”后,可获得金融组织借款。

  本项目经济效益首要依据国家现行房地产开发企业财政准则和 现行税制,结合房地产职业特色和本项目实际状况进行点评。

  项目出售收入为住所楼、配套商业及地下车库出售收入,开始确 定项目出售价格别离为住所 10500 元/平方米、 商业 14500 元/平方米、 地下车库 2000 元/平方米(约为 8 万元/个) ,详细状况见市场剖析章 节, 本陈述以此价格为测算依据, 详细出售进展及回款状况见附表五。 2.出售发生的现金流入 依据市场猜测, 项目完成出售后发生的现金流入为 126321 万元, 其间:住所部分为 118125 万元、商业部分 5076 万元、地下车库部分 为 3120 万元。 估计 2009 年、 2010 年、 2011 年别离完成现金流入 48810 万元、51348 万元、26163 万元(见底表五) 。

  本与本期完成的收入在同一时期内承认和计量。经测算,项目开发总 本钱 94657 万元, 2008 年、2009 年、2010 年将别离结转开发本钱 36575 万元、38477 万元、19605 万元。 (见附表六) 。

  (三)项目税费 1.税费挑选 (1)经营税金及附加 依据国家和北京市现行财税准则要求,结合企业实际状况,经营 税率以当年预售(或出售)收入的 5%核算,教育费附加、城市保护 制作税率别离为经营税的 3%、7%。依照当期出售额的 5.5%核算,项 目经营税金及附加总额为 6948 万元。 (2)土地增值税 依照现行土地增值税征收方法,土地增值税以累进税率核算;本 项目增值额低于 50%,依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则》土地增值税额依照增值额 30%核算, , 土地增值税总额为 5702 万元。当期依照出售收入的 1%预征。 (3)企业所得税 依据国家和北京市现行财税准则要求,开发企业开发、制作的住 宅、商业用房以及其他修建物、附着物、配套设备等开发产品,在其 未竣工前采纳预售方法出售的, 其预售收入先按估计计税毛利率分季 (或月)核算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、经营税金及附加后 再计入当期应交税所得额,待开发产品结算计税本钱后再行调整。当

  期依照出售收入的必定份额预征, 整体依照利润总额的 33%计征,所 得税总额为 4390 万元。 2.公积金、公益金的提取 公司按净利润的 15%提取盈余公积金,其间按净利润的 5%提取 法定公益金。项目提取公积金总额为 1406 万元。

  (一)项目盈余才能猜测 经测算, 项目可完成出售收入 126321 万元, 税前利润总额 13304 万元,出售利润率 10.53%,出资利润率 13.26%,标明项目具有必定 的盈余才能。 (二)项目财政效益猜测 项目内部收益率 9.47%,在基准折现率 8%的条件下,财政净现 值 1283 万元,财政出资动态回收期 3.91 年。测算结果标明,财政内 部收益率高于基准折现率,财政净现值大于零,标明项目在财政上是 可行的(见附表七) 。 (三)不承认性剖析 1.项目盈亏平衡剖析 项目分用处单独核算本钱如下:

  土地本钱 前期工程费用 市政根底配套设备 房子开发费 分摊人防等费用 出售费用 管理费用 财政费用 不行预见费 其他 算计

  依照现在出售猜测,项目盈亏平衡点为 84%,项目本钱同出售价 格比较较高。 2.项目敏感性剖析 敏感性测算标明,项目抗危险才能较强,无论是项目出售期拖延 一年、总出资添加 10%、租售价格削减 10%时,项目内部收益率均高 于基准折现率,财政净现值均大于零。测算结果标明项目的抗危险能 力较强。

  因为项目代征地面积较大,还存在着很大的居民拆迁难度,在一 定程度上形成项目土地本钱较高。依照预期出售价格,项目具有必定 的盈余才能,抗危险才能差,本陈述预算的土地本钱应是项目能承认 的最高挂牌价格。

  项目 数量 计费规范 编制项目建议书(代可研陈述) 48357 0.10% 土地一级开发实施计划编制费 48357 0.09% 编制市政规划计划费 4631 0.10% 用地普测及拨地定桩费 144968 5 编制环境影响点评费 144968 1 编制交通影响点评费 144968 1 编制土地上市地价点评费 48357 编制地质灾害点评费 托付入市买卖费 沙坑挖土、夯实、填平费 70000 38 算计

  一、企业拆迁补偿明细 非寓居类五级 序 号 1 2 3 4000-5500 单位:平方米、万元

  二、住所拆迁补偿明细 寓居类五级 基准地价 1500-2500 根本房价 800 单位:平方米、万元

  三、其他费用 1、拆迁服务、点评费 2、撤除及渣土清运费 四、算计 931 98 32055 按 1-2 项之和的 3% 按每拆迁修建面积的 40 元计取 ——

  制作项目 给水工程 天然气工程 中低压调亚箱 雨水工程 污水工程 中水工程 热力工程 电力工程 配电室 电信工程 有线 5.1 2250 ——

  1 出售收入 2 其间:住所 3 4 5 6 7 8 工作 商业 酒店 商务公寓 车库 地下归纳

  9 出售税金及附加 10 其间:经营税 11 12 13 教育费附加 城市保护制作税 买卖手续费 5% 3% 7%

  出售收入 开发本钱 出售税金及附加 买卖手续费 土地增值税 出售费用 管理费用 财政费用 利润总额(1-2-3-4-5-6-7-8)

  10 土地增值税 11 所得税 12 13 净现金流量 14 累计现金流量 15 净现值 16 累积净现值 1、基准折现率 8%

地址:福建省三明市三元区新市中路395号9-11层 邮编:365001 电话:0598-8583101(总台) 8583109(经营部) 8582321(纪检监察) 传真:0598-8583102 网址:www.fjyjjt.com.cn
火狐体育唯一官网官方微博 火狐体育唯一官网官方微信

手机站

关于我们| 联系我们| 在线留言

Copyright © 火狐体育唯一官网 版权所有 | ICP备123  流量统计:833248

0598-8583101

联系信箱

在线咨询